En este artículo te vamos a contar por qué vender tu piso personalmente no es una buena idea. ¿Por qué deberías replanteártelo? Pues por una simple razón: la mayoría de los propietarios no saben cómo vender sus inmuebles personalmente al precio adecuado y en menos de 60 días.
Y es que si lo piensas de verdad el principal motivo por el cual un propietario en Barcelona quiera intentar vender su piso personalmente no es nada más ni nada menos que ahorrarse la comisión del agente inmobiliario. Ahora bien, entiendo perfectamente la postura de estos propietarios. Todos queremos ahorrarnos dinero siempre que sea posible, pero hay veces en las que ahorrar un dinero a corto plazo puede salirte caro más adelante.
Comprendo muy bien a los propietarios de casas, pisos o apartamentos que deseen vender sus inmuebles directamente. En Barcelona un asesor o una agencia inmobiliaria pueden cobrar entre un 3% y un 7% del precio de venta de la vivienda por el asesoramiento y por gestionar la compra-venta. Hay incluso servicios online que lo venden por mucho menos.
En un piso de 100.000€ euros de precio de venta, un 3% -7% de comisión supone entre 3.000€ y 7.000€ más el IVA correspondiente. Esto puede parecer un importe significativo y por tanto suele ser percibido de forma equivocada por los propietarios. Y es que esta comisión que se le paga al agente es un importe bruto, no neto. De allí hay que restar toda una serie de gastos de gestión, gastos administrativos, gastos de marketing y de promoción, y además los debidos impuestos.
Por otro lado, la finalidad del asesoramiento que presta el agente inmobiliario al propietario es ahorrarle a este último tiempo, dinero y muchos dolores de cabeza. Y ese servicio, suponiendo que el propietario sepa elegir a un asesor inmobiliario profesional, hay que pagarlo porque no tiene precio.
Esto es igual que cuando necesitas un abogado para sacarte de un apuro, o un mecánico para arreglar tu moto. La podrías reparar tú mism@? Si tuvieras alguna idea podría ser, pero desde luego que te llevaría mucho más tiempo, te timarían con los recambios y te pasarías días enteros en el proceso, experimentando una amplia gama de emociones, digamos, no siempre positivas.
La realidad de la cuestión es que la gran mayoría de los propietarios en Barcelona acaban por contratar los servicios de un asesor inmobiliario al verse delante de la imposibilidad de vender ellos mismos el inmueble. La tasa de éxito de la venta directa en Barcelona es bastante baja. Y ha ido bajando en los últimos años. Hoy en día y con el mercado en el que estamos, subir un piso a Idealista y sacar un par de fotos con el móvil ya no sirve para vender propiedades.
Y te preguntarás ¿por qué es difícil vender tu piso personalmente? ¿Por qué es difícil vender una propiedad sin la ayuda de un buen asesor inmobiliario? Pasemos a exponer lo que son en nuestra opinión las 2 principales razones de esta dificultad.
Vender tu Piso Personalmente: El Problema del Precio.
Poner el precio de venta a un piso no es una tarea fácil ni mucho menos una sentimental. “Queremos venderlo por 400.000€ porque somos 4 hermanos, así nos toca 100.000 a cada uno. “ “Pido 620.000€ porque mi el vecino del 6º está vendiendo (o vendió) por 590.000€ y mi piso es mejor que el suyo.” El mercado inmobiliario de demanda y oferta no se mueve por estas razones y hoy en día no convencen a nadie y mucho menos decir: “Esto es lo que yo quiero sacarle al piso y si no es por este precio no vendo”.
Me temo decirte que esta actitud, de yo contra al mundo, no hará más que traerte problemas, sobre todo si la adoptas para vender tu inmueble. No se trata de que vendas a un precio bajo o malvender, se trata de que puedas vender tu piso personalmente o con la ayuda de un agente al mejor precio posible, pero al precio justo de mercado.
Como ya sabes, el precio de un piso o de una vivienda es un factor clave en todo el proceso de venta y me temo que la valoración de tu inmueble solo la podrá hacer un buen asesor inmobiliario. Para ello te facilitará un análisis exhaustivo del mercado inmobiliario de tu zona, de los precios de pisos similares al tuyo y más importante aún, de los precios de cierre de estos pisos en los meses anteriores. Asegúrate de exigir ver este informe.
Y toma nota de lo que te voy a decir ahora porque si lo entiendes y lo aplicas, no te pasará a ti: Si pones un precio elevado a tu piso (porque eso es lo que quieres conseguir, o porque ya habrá tiempo de bajarlo, o para luego negociar) estarás ayudando a vender a otros propietarios de tu zona.
Es crucial que entiendas esto último. Por favor vuelve a leerlo una vez más. ¿Listo? Bien, sigamos.
Y entiendo que puede que hayas hecho una reforma en el piso hace pocos meses, pero eso no significa que puedas amortizar la inversión realizada o que esa reforma justifique un precio más alto. Recuerda, tu piso vale lo que el mercado está dispuesto a pagar por él en un momento determinado. Es por tanto un valor que fluctúa constantemente según los ciclos de la economía. Buena economía, el precio sube, mala economía, el precio baja.
Vender tu Piso Personalmente: El Problema de Internet.
Ahora supongamos que lo tienes claro y ya has colgado el cartel de “Se Vende” en el balcón o en la portería. El siguiente paso obvio sería subir un anuncio en Internet en algún portal inmobiliario con la intención de vender tu piso personalmente.
Pasadas un par de semanas desde la publicación en Internet y al ver que no llama nadie o por lo menos, nadie realmente interesado, el propietario comienza a tener dudas (aunque afirme que no tiene prisa). Lo siguiente es experimentar una sarta de emociones negativas tales como sorpresa, frustración, desilusión, rabia para luego pasar a contactar con un agente inmobiliario “baratito”, que no cobre mucho, que le va a asesorar y a promocionar su vivienda también de forma “baratita”.
Lo que pagas es lo que recibes, ¿cierto? Pues eso. Si quieres comprarte un coche pero solo estás dispuesto a pagar el precio de un Dacia, ¿cómo esperas conducir un Tesla? Podría ponerte más analogías pero creo que ya entiendes la idea ¿verdad?
¿El resultado? Volvemos a empezar el mismo proceso: expectación- dudas- sorpresa-enfado- rabia-agente inmobiliario “baratito” y vuelta a empezar.
No, vender tu piso personalmente no es una tarea fácil.
Hoy en día más que nunca saber promocionar un inmueble tiene su proceso, sus técnicas, sus protocolos y su carga de trabajo. Tienes que saber de copywriting inmobiliario y de home staging y de marketing digital aplicado al sector inmobiliario, hay que saber cómo describir un piso, qué palabras clave utilizar, cómo cribar las solicitudes de información, cómo justificar el precio a los interesados, saber el arte de la negociación y reconciliación, entre otras habilidades y conocimientos.
¿Quieres Vender tu Piso Personalmente? Piénsatelo 2 Veces.
Yo te diría que te lo pienses 2 veces. Sobre todo porque los posibles interesados que atraigas sabrán que no cuentas con el asesoramiento de un agente inmobiliario y que te estás ahorrando una comisión. Esto les va a decir que tienen un margen adicional de un 5% o más en el precio que pides por tu vivienda. Por no decir que hay muchos inversores por allí que al ver un anuncio de un particular se aprovechan haciendo ofertas muy por debajo del precio de mercado, y sin un buen asesoramiento, puedes acabar perdiendo mucho dinero.
Por lo que sí, estar bien asesorado y contar con un buen agente inmobiliario te ahorrará dinero, aún después de pagarle la comisión.
Pongamos un ejemplo. Supongamos que has puesto tu piso a la venta por 400.000€ En realidad el precio de mercado de tu piso es 380.000€ pero tú no lo sabes. Un potencial comprador ve tu anuncio en internet y te llama. Visita el piso y te ofrece 350.000€. Tú llevas ya 4-5 meses con el piso a la venta y ya estás hart@. Lo aceptas y vendes.
¿Resultado? Acabas de perder 7.000€.
Si hubieras contratado a un buen asesor inmobiliario que te cobrase un 5% + IVA, es decir 22.990€ por venderte el piso por 380.000€ habrías ganado 7000€ más, aún después de pagarle la comisión. Por no decir de que te puedes ahorrar mucho dinero en el pago de impuestos porque la factura del agente inmobiliario se desgrava.
Ahora que ya sabes cómo está el tema, para concluir, te puedo decir que vender tu piso personalmente en Barcelona es posible, bastante posible, pero como asesor inmobiliario mi consejo es que, si al final decides hacerlo, hagas acopio de paciencia, tengas tiempo de sobra para gestionarlo, y estés dispuesto a tratar con todo tipo de compradores, con más o menos experiencia.
Y por cierto, cuando decidas contratar un asesor inmobiliario, no lo busques “baratito”, (de esos que cobran un 1%, o menos), porque al final te va a salir caro, muuuuuy caro.
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