Comprar para alquilar: Los 12 Errores Más Comunes

En el artículo de hoy vamos a tratar un tema muy apasionante. Comprar una vivienda para alquilar. Te contaremos los 12 errores más comunes al comprar para alquilar y te desvelaremos los secretos que hay detrás de este tipo de inversión.

Ya lo decía Robert Kiyosaki, autor del famoso libro Padre Rico Padre Pobre que por cierto, si no lo has leído te lo recomiendo: “Invertir en real estate, aunque sea a una escala muy pequeña, sigue siendo una manera probada y efectiva de incrementar tu patrimonio personal y el  flujo de caja”
¿Qué quiere decir con eso? Pues que comprar propiedades para alquilarlas es una de las maneras más antiguas y más seguras de construir un patrimonio. Eso sí, como todo en la vida, hay que saber hacerlo y hacerlo bien. Pero no te asustes, es más simple de lo que parece y cualquiera puede hacerlo. 

Y ahora la pregunta del millón es ¿Por qué invertir en inmuebles? ¿Por qué comprar para alquilar? Con la cantidad de opciones para invertir que hay por allí, ¿qué ventajas ofrece el sector inmobiliario? 

Principalmente porque una vivienda es un activo estable y más seguro y los bancos confían en el valor de los inmuebles sean del tipo que sean: edificios, pisos, casas, trasteros, parkings.

¿Alguna vez has ido al banco pidiendo dinero para una idea de negocio o para invertir en bolsa? Si no lo has hecho, no te pierdes mucho, porque no te hacen ni caso. Pero cuando vas a pedir una hipoteca la cosa cambia. Casi que te sacan  la alfombra roja, te invitan a una copa de cava y compiten con otros bancos por tu atención. 

Bien, pedir una hipoteca para comprar un piso y luego alquilarlo es lo que se llama  deuda buena porque te apalancas en el banco y utilizas su dinero para hacer la compra. Y si haces bien tus números, el alquiler no sólo cubrirá la hipoteca y todos los gastos del inmueble sino que además te generará un dinero extra cada mes, mes tras mes para siempre mientras lo tengas alquilado. Y eso se llama tener inteligencia financiera. 

La diferencia con la deuda mala es que esta última se hace cuando pides un préstamo para irte de viaje o para comprarte un coche. En el caso del coche es aún peor porque, no solo deberás de pagar la cuota del préstamo más los intereses todos los meses sino que además el propio vehículo incurrirá en gastos recurrentes, con lo que doblemente mal. 

Los ricos lo que hacen es que, aunque tengan efectivo, para comprar un activo, un inmueble en nuestro caso  piden financiación al banco y con los ingresos obtenidos cubren el valor de la hipoteca y además obtienen un extra. Luego reinvierten ese remanente de dinero en más activos, acelerando de esta forma el proceso de hacer crecer su patrimonio. Y para comprarse el coche ¿qué hacen? ¿Van al banco y piden un préstamo? También, pero en vez de comprar el coche directamente con ese dinero lo invierten para comprar un activo,y lo alquilan. El activo se paga solo y con lo que le sobra se paga el renting del coche. ¿Conclusión? Allí lo dejo. Es una pena que no nos enseñan estas cosas en el colegio. 

Dicho esto, volvamos al tema que nos preocupa: comprar para alquilar. 

Tenemos que tener en cuenta que todo el mercado es cíclico y que por tanto, habrá momentos mejores y peores en los que comprar un piso para alquilar. 

Generalmente, las mejores oportunidades aparecen en mercados bajistas, es decir cuando hay crisis y apenas hay ventas. Esto no quiere decir que en los momentos alcistas del mercado no puedas encontrar oportunidades, que también, pero que en el primer caso hay muchas más opciones. Eso sí, el inconveniente es que durante las crisis los bancos son más reticentes a la hora de ofrecer la financiación necesaria, con lo que tendrás que tener ahorrado cierto dinero para poder hacer alguna operación. 

Pasemos pues, a enumerar los 12 errores más comunes que tienes que evitar si vas a comprar para alquilar. Allí van: 

Los 12 Errores a evitar al comprar un piso para alquilar 

1. No hacer bien los números.
   
   Aquí lo más importante son los números, con lo que tendrás que mirarlo super bien antes de tomar cualquier decisión. No solo importa cuánto cuesta la vivienda, sino que hay que tener en cuenta por cuánto lo podrás alquilar y sumar bien todos los gastos: comisiones a intermediarios, gastos anuales (IBI, comunidad, seguros), provisión de fondos para mantenimiento, porcentaje de financiación, comisiones. Puedes montar un excel sencillito con todo esto y sabrás en todo momento cómo vas.
   
   
2. Pensar que la vivienda sube de precio
   
   Aunque esto es cierto en la mayoría de los casos, habrá momentos del ciclo de mercado cuando el precio de nuestra vivienda baje, pero aún cuando esto pase, no nos debe de preocupar. Esto es porque nuestra atención debe de estar en lo que nos renta todos los meses, y no en una posible revalorización, que sí ocurre siempre será bienvenida. Pero no compres pensando en lo que pueda valer el día de mañana. La ida es corta.
   
   
3. Ser Impacientes:
   
   La clave es tener tu propio criterio de inversión y hacer un plan de lo que quieres conseguir y en qué plazo. Puede ser por ejemplo comprar un piso al año durante los próximos 5 años, o puede ser tan básico como comprar tu primer piso. Nuestra recomendación es que no te lances a comprar sin tener todos los conocimientos y sobretodo, sin haber visto pisos suficientes. Antes de comprar tienes que visitar mínimo unos 20 pisos, para que te puedas hacer una idea global y comparar opciones, así como los barrios, zonas, los vecinos, el ambiente etc. 
   

4. Enamorarse de un inmueble en concreto
   
   Aquí lo importante es ser racional y analizar todos los inmuebles desde los números. No te dejes llevar por la emoción ya que esta no es una buena consejera. Puedes seguir tu intuición, pero siempre que los números salgan. Recuerda: los números mandan. Con lo que si te enamoras de un inmueble, asegúrate que los números son buenos y no hay otras oportunidades mejores alrededor. Además ten en cuenta que estás mirando inmuebles para alquilar, y no para vivir tú mism@, con lo que no es necesario que cuente con los mejores acabados o que te guste especialmente. Solo tienes que preguntarte :¿Aquí viviría alguien? Y ¿Me costará más o menos alquilarlo?
   
   
5. Ser inversor por accidente
   
   Alquilar nuestro propio piso o el de nuestros padres está muy bien pero generalmente no son inversiones rentables, ya que la rentabilidad suele ser baja y muchas veces puede ser mejor vender estos activos para comprar pisos baratos para alquilar. Ten en cuenta que la rentabilidad de un piso en una zona centro de la ciudad suele ser inferior a la rentabilidad que te puede ofrecer un piso situado en un barrio obrero periférico, además de ser a veces 2 o 3 veces más barato que un piso céntrico.
   
   
6. No ser realistas
   
   Caemos en este error cuando pensamos que nuestro piso es especial y que vamos a alquilarlo por un 25% más o pensar que se va a revalorizar mucho. Aquí lo más inteligente es pensar en el presente y ponerse en el peor de los casos, es decir pensar cuánto es el alquiler más bajo por el que lo puedas alquilar, aún en un ciclo de mercado bajista y hacer tus números con esa premisa en mente.
   
   
7. Intentar dominar todos los pasos del proceso.
   
   Tratar de hacerlo todo tú mism@ es un error porque no somos expertos en todo. . Habrá cosas que naturalmente se te den bien, pero para las cosas que no se te den tan bien nuestra recomendación es que contrates a profesionales. Esto aplicaría en el caso de tener que hacer reformas, o para la búsqueda de inquilinos,o sacar fotografías, o incluso apoyarse en una agencia inmobiliaria.
   
   
8. Comenzar sin colchón financiero
   
   Utilizar todo nuestro dinero para comprar un piso y luego quedarnos con nada no es la mejor forma de actuar, ya que si viniera un gasto extra no podremos hacerle frente. Es muy importante por ello apalancarse bien en el dinero de los bancos pidiendo hipoteca para la compra, repito, aunque dispongas de todo el dinero. Con una buena negociación, los bancos financian sin problemas el 80% de un piso aunque sea catalogado como “segunda residencia” e incluso hasta el 100% si son pisos de banco. ¡Con lo que aprovéchalo!
   
   
9. No dedicar tiempo al análisis
   
   Este error está relacionado con el número 3, el de ser impacientes porque tienes que analizar muy bien los números de cada operación antes de saltar a la piscina. Hay que tener en cuenta todos los gastos mensuales y anuales, hay que buscar mucho y comparar. Luego también es fundamental hacer un buen análisis y gestión de los posibles inquilinos.
   
   
10. No contratar un seguro de impago
    
    Este puede que sea el error más grave de toda la lista, junto con el de no hacer bien los números. Hoy en día y más después de la pandemia, es importantísimo poder dormir tranquil@ y contratar un seguro de impago es requisito imprescindible para ello. Por un importe de alrededor del 5% de la renta anual estarás cubiert@ ante cualquier impago o vandalismo y además, la aseguradora se encargará de toda la gestión en caso de que sea necesario. No puedo hacer más énfasis en la importancia de este punto, así que contrátalo por favor.
    
    
11. No pasar a la acción
    
    Bien, has buscado y has mirado un montón de pisos, has hecho tis números, tienes varias buenas oportunidades delante. Ahora solo te falta tomar acción. Mientras tengas los números bien, sigue adelante y toma acción.¡Atrévete!. Aunque te equivoques habrás aprendido una gran lección. Tu futuro y el de tu familia depende de ello.
    
    
12. Pensar que necesitas tener mucho dinero para comprar para alquilar.
    
    Este es un error muy común, ya que pensamos que necesitamos muchísimo dinero para comprar un piso para alquilar. Por regla general los pisos que ofrecen la mayor rentabilidad tienen un rango de precio entre los 40.000 y los 80.000€ ya que estos se suelen alquilar entre los 350 y 650€/mes, dependiendo de dónde vives. Y me dirás, bueno, donde yo vivo no hay piso por esos precios. Puede que tengas razón, en el centro de Barcelona no los encontrarás, pero en los alrededores y en las ciudades cercanas los hay, creeme. Solo hay que saber buscarlos. Además cualquier pueblo con más de 100.000 habitantes te vale. 

Por si todavía no crees que es posible encontrar buenas oportunidades y conseguir hacer operaciones de comprar para alquilar exitosas, te voy a poner mi propio ejemplo, con un piso que compré en un barrio trabajador de Valencia en el 2017. Te dejo los números para que te hagas una idea: 

Precio compra: 40.000€ 
Honorarios inmobiliaria: 4.000€
Alquiler mensual: 490€/mes 
Gastos de comunidad: 240€/año
IBI: 155€ /año.
Seguro de hogar: 250€/año
Seguro de impago: 400€/año
Mantenimiento: 470€/año
Importe financiado: 32.000€ 
Importe hipoteca anual:1.176€/año
Capital propio que he puesto para la operación: 17.350€ 
Gastos anuales incluyendo hipoteca: 2691€
Beneficio después de pagar la hipoteca y todos los gastos: 2691€ lo que equivale a 265,75€/mes limpios.
Rentabilidad bruta: 11.91%
Rentabilidad neta: 8.62%

Esto quiere decir que con una inversión de 17.000€ recibo al mes limpio y después de impuestos 3.078€ al año, con lo que recuperaré mi inversión en 5.63 años después de los cuales, el activo seguirá generando ingresos infinitos mientras lo tenga alquilado independientemente de su posible revalorización.

Y este es solo un ejemplo, hay miles por allí y se encuentran todos los días. ¿Te das cuenta del potencial que tiene esto? 

Si estás interesada o interesada en la compra de algún activo como este, tenemos estas dos opciones para ti. Son dos pisos en Lleida que ya están alquilados y con buenos números. Te los dejo a continuación. 

Piso nº 1:

45m² – 1 habiración
Ascensor, tercera planta, zona residencial, año 1995. Amueblado.
Precio: 52.000€
Alquiler mensual: 400€/mes – Alquilado en marzo 2021 por 7 años con seguro de impago
Ibi anual 143,39€
Basuras 54,1€
Comunidad 40 €/ més
Suma gastos anuales 677,49€ 
Beneficio neto anual 4122 €  = 343,5/mes
Rentabilidad neta: 7,9 % 

Piso nº 2: 

50 m² – 1 habitación 
LOFT, Ascensor, última planta, edificio pleno centro zona comercial, año 1991
Precio: 32.000€
Alquiler mensual: 289,56€/mes – Alquiler renovado el 01/06/20 hasta 01/06/23
Ibi anual 184.01€
Basuras 54,1€
Comunidad 40 €/ més
Suma gastos anuales 718.2€ 
Beneficio neto anual 2756,52 €  = 229.71€/mes
Rentabilidad neta: 8.6% 

Si quieres saber más sobre cualquiera de estos pisos, escríbeme o llámame al 622 15 33 28. 

Y si quieres que te ayudemos con la compra de tu piso de alquiler, contáctame sin compromiso.

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